农用地正在被以租代征蚕食-【新闻】羽叶池杉

农用地：正在被“以租代征”蚕食

租地建工程，政企齐上阵

土地到手，工程上马，为批不到土地愁了一年多的朱老板最近长舒了一口气。他想了个“办法”，终于如愿以偿。

近年来地根紧缩，国务院强调实行最严格的土地管理制度，限制甚至暂停审批农用地转非农建设用地。依据土地管理法有关规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，土地“农转非”闸门一关，直接导致身处湖南东部粮食产区的朱老板求地无门。

国家政策未变，如何能获取土地？朱老板不无得意地告诉半月谈记者，他并没有按照常理先办理农用地转用审批手续、由国家征收后再将其买下，而是直接向村里“租”下了地皮。“既然不是征地，也就无须经过政府。我已和村民们谈好，每亩地几百元的年租金，一租就是20年。”

看着破土动工的项目，记者禁不住问：“20年后没有了土地使用权，这些房产怎么办？”

朱老板大手一挥，满不在乎地答道：“谁要从我这里接手这块地，可以；我投了这么多资，到时一分一厘都要作价，村民们肯定出不起这个钱！”

“失地”村民们得的钱要超过种地的收成，因而也乐得交地。市场的“智慧”再一次生动地诠释了“上有政策，下有对策”的俗语，商人和村民双赢的背后，是国家宏观调控政策在微观层面的失效。

通过租地进行建设的并非只有精明的商人，不少地方的政府也不约而同地采用了这种方式。2004年，河南濮阳市政府为修建公路，以每年1300元/亩的租金“租用”王助、胡村两乡共1000余亩土地。村民对政府能否按期付给他们租金持怀疑态度，要求政府一次性给予征地补偿，交涉未果；2003年11月，河北晋州市政府建广场需要占用耕地，考虑到难以获得合法的征地手续，市政府改征为租，与村里协议租金每年每亩1000元。此次租地的合同中连租多少时间都没有写明，引起不少村民的反对。

被租用的土地或被用于修桥建路、城市扩建之类的公共建设，或被用于投资办厂，这样一来，土地一旦租出就不可能再收回，显然具有不可逆性。清华大学程洁副教授指出，这在实际上发生了土地使用权的转移，这与“租用”这一概念的本意是相悖的。

值得注意的是，这两起被称为“行政租地”的违法事件，都是因为出租承租双方出现利益纠纷才浮出水面。国家行政学院应松年教授指出，这种用地形式“在很多地区都出现过，尤其是南方一些地区。之所以没引起足够的重视，是因为这些地区经济比较发达，地方政府给了失地农民足够的补偿，而没有引起纠纷。”这一现象的“命门”不仅是失地农民的利益问题，更重要的是国家保护耕地、抑制一些行业、地区固定资产投资过热的政策被消解。

以租代征挑战国法，违规用地悄然盛行

租地现象由来已久，和土地承包权的转包、互换一样，同为承包权流转的具体形式。与一般财产的出租不同，农村土地承包经营权作为特别的标的，被要求“不得改变承包土地的农业用途”。土地管理法也规定，建设用地必须使用国有土地而不得使用农业用地，因此，无论是政府还是开发商，只要将租用的土地用于建设，其与村民委员会签订的土地租用协议在法律上就是无效的。

?然而，一些政府和企业还是以租代征，掀起了新一轮违规用地的“热潮”。政府违规建设的动机在于加快“发展”速度和城市化进程，近年来涉及征收拆迁的大量行政违规行为，就生动地刻画出一些官员求发展的急切心理和对政绩的片面认识。当违规征地成为众矢之的、中央三令五申严格规范之后，一些地方开始谋求新的圈地方式，由地方政府和村委会签订租地协议的所谓“行政租地”现象应运而生。企业租地则意在利润，不少违规用地的企业还置国家产业政策于不顾，公然上马一些因过度投资而被明令限制的项目。

2004年全国立案查处土地违纪违法案件７万余件，在不少违法占地案中，地方借口“项目上马了，工程建了一大半，为防止损失的扩大，只好补办手续”，由此将非法占地合法化。有鉴于此，一些政府和企业明知租用农用地进行建设违法，但还是抱着侥幸心理，“先弄到地、开了工再说”。?

某市国土资源局局长向半月谈记者透露，为什么“未征先占”屡禁不止？这其中有土地管理体制的内在问题：由于审批制度程序复杂，许多项目如果不愿在等待中“黄掉”，就得在建成完工多年后才拿到批文，不少人干脆“先上车后买票”。目前，国务院将土地攥得这么紧，更是增加了用地部门的疑虑与担心。租农用地进行建设，和其他规避国家土地审批制度的违规做法一样，已经成为一些地方土地市场中的“潜规则”！

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